資産(chǎn)評估的實質(zhì)是對“價值”進行公(gōng)允評判，資産(chǎn)評估的價值類型分(fēn)為(wèi)市場價值和非市場價值，“市場價值”是指資産(chǎn)在某一特定時點的價值，它反映了評估日當時的市場狀況，在公(gōng)平的市場交易中(zhōng)，以貨币形式表示的資産(chǎn)價格，除市場價值以外的資産(chǎn)價值類型屬于非市場價值，包括:在用(yòng)價值、保險價值、清算價值以及課稅價值。市場價值是資産(chǎn)評估領域中(zhōng)采用(yòng)最多(duō)最普遍的價值類型。
保障金融信貸安(ān)全是農作(zuò)物(wù)抵押價值評估的目的，而抵押價值則是基于未來資産(chǎn)的“三性”(可(kě)出售性、可(kě)持續性、可(kě)獲利性)所得出的謹慎計算的持續價值。依據資産(chǎn)評估的相關準則規定，考慮資産(chǎn)評估對象的具(jù)體(tǐ)情況、價值類型和評估師所收集的資料，一般采用(yòng)市場價值類型下的三種基本方法:成本法、收益法和市場法。成本法是以資産(chǎn)購(gòu)置成本來确定資産(chǎn)價值;收益法是以資産(chǎn)産(chǎn)出水平來确定資産(chǎn)價值;市場法是以公(gōng)開市場的成交價格來确定資産(chǎn)價值[18]。根據資産(chǎn)評估準則—基本準則的第十六條，資産(chǎn)評估師應根據評估對象、價值類型、資料收集情況等方面來對資産(chǎn)進行評估，通過分(fēn)析資産(chǎn)評估基本方法的适用(yòng)性，來選擇适當的評估方法，從而形成合理(lǐ)的評估結論。
(一)成本法成本法也稱重置成本法，是指在資産(chǎn)評估時按被評估資産(chǎn)的現時重置成本扣除其各項損耗來确定被評估資産(chǎn)價值的方法。
成本法的應用(yòng)範圍非常廣泛，總體(tǐ)來說，凡是在生産(chǎn)過程中(zhōng)發生過價值損耗的農作(zuò)物(wù)都可(kě)以使用(yòng)成本法。但其仍有(yǒu)一定局限性，采用(yòng)成本法必須具(jù)有(yǒu)如下幾個前提條件:①被評估農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)處于持續使用(yòng)的狀态且能(néng)為(wèi)所有(yǒu)者帶來潛在的經濟效益;②被評估農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)用(yòng)于參數估計的各種曆史資料能(néng)夠搜集到;③被評估資産(chǎn)必須是可(kě)再生或可(kě)複制的資産(chǎn)，而土地、礦藏等不可(kě)再生或不可(kě)複制的資産(chǎn)，一般不适用(yòng)成本法[19]。
1.理(lǐ)論基礎
生産(chǎn)費用(yòng)價值論是重置成本法的理(lǐ)論基礎。生産(chǎn)費用(yòng)論認為(wèi)商(shāng)品價值由商(shāng)品的生産(chǎn)費用(yòng)決定。斯密認為(wèi)，工(gōng)資、利潤和地租三種收入共同構成了商(shāng)品的價值，這三種收入同時構成了商(shāng)品的生産(chǎn)費用(yòng)。薩伊認為(wèi)，商(shāng)品價值是生産(chǎn)三要素———勞動、資本和土地在生産(chǎn)過程中(zhōng)各自提供“生産(chǎn)性服務(wù)”的結果。成本法認為(wèi)農作(zuò)物(wù)的評估價值取決于所有(yǒu)者在其生産(chǎn)過程中(zhōng)的投入成本，其原始成本越高，評估價值就越大。
2.計算公(gōng)式
評估價值=資産(chǎn)重置價值-實體(tǐ)性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值-功能(néng)性陳舊貶值
或評估價值=重置成本X成新(xīn)度折扣率，為(wèi)了更為(wèi)直觀準确的進行研究，以下給出數學(xué)公(gōng)式：
n
V=Kx£(C,-AJ⑴
i=1
n
V=Kx£(Ci-Ai)(1+r)n-i+1(2)
i=1
式中(zhōng):V—農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)評估價值
K———調整系數
C—過去第i期以現時工(gōng)價及生産(chǎn)水平為(wèi)标準計算的生産(chǎn)成本
Ai———過去第i期發生的各種損耗
r———折現率
n———農作(zuò)物(wù)生命期限
進行計算時，對于如經營期較短的農作(zuò)物(wù)，如一年生藥材、花(huā)卉、蔬菜等，我們不考慮複利問題，使用(yòng)式(1)進行計算;對于經營期較長(cháng)的多(duō)年生農作(zuò)物(wù)，果樹、多(duō)年生藥材等，要考慮時間價值，使用(yòng)式(2)進行計算。
3.适用(yòng)範圍
成本法通常用(yòng)于農作(zuò)物(wù)還未開始産(chǎn)生收益的幼齡期，幼齡期的資本投入高、成本高，一般采用(yòng)
成本法;由于幼齡期農作(zuò)物(wù)的生長(cháng)所面臨的風險較大，且初始階段不産(chǎn)生經濟利益，缺少現金流入，面臨的變現風險較大，故采用(yòng)收益法也不适宜;由于農作(zuò)物(wù)的交易市場不完善，缺乏相似的農産(chǎn)品交易案例，因此不适宜市場法。成本法要求在整個過程中(zhōng)成本能(néng)夠準确可(kě)靠地計量，但是在農作(zuò)物(wù)的整個生長(cháng)經營過程中(zhōng)，很(hěn)多(duō)成本項并不能(néng)随着農作(zuò)物(wù)生長(cháng)過程進行準确可(kě)靠地計量，且成本法估算成熟期農作(zuò)物(wù)的經濟價值時會出現低估的現象，即估計值一般會遠(yuǎn)低于真實價值。因此，在進行農作(zuò)物(wù)價值評估時，應考慮将處于幼齡期的農作(zuò)物(wù)采用(yòng)市場法進行評估。
4.農作(zuò)物(wù)價值評估中(zhōng)成本法應用(yòng)的特點
(1)考慮貨币的時間價值
從資産(chǎn)分(fēn)類來講，農作(zuò)物(wù)屬于生物(wù)性資産(chǎn)，其價值通常随時間而升高，農作(zuò)物(wù)生長(cháng)周期中(zhōng)長(cháng)期占用(yòng)的貨币資金具(jù)有(yǒu)時間價值，因此成本法還需要考慮貨币的時間價值。
(2)重置成本為(wèi)“更新(xīn)”重置
由于生産(chǎn)技(jì )術與時俱進，過去某一時間點的技(jì )術以及材料價格已經無法複制，新(xīn)技(jì )術與新(xīn)材料都在不斷出現，所以在評估農作(zuò)物(wù)價值時所采用(yòng)的重置成本指的是更新(xīn)重置的成本。
(3)不考慮成本法公(gōng)式中(zhōng)的貶值因素
依據成本法的基本公(gōng)式之一，計算評估值時需要考慮資産(chǎn)的貶值因素，包括實體(tǐ)性貶值、功能(néng)性貶值和經濟性貶值。作(zuò)為(wèi)生物(wù)性資産(chǎn)，農作(zuò)物(wù)的數量和質(zhì)量都在不斷發生着變化，因此并不存在類似于固定資産(chǎn)出現的由使用(yòng)和磨損所帶來的貶值。但生産(chǎn)性農業生物(wù)資産(chǎn)可(kě)能(néng)存在由于新(xīn)技(jì )術的出現而帶來的經濟性貶值問題，處于幼齡期的農作(zuò)物(wù)一般采用(yòng)成本法評估，其價值的但成本法主要用(yòng)于幼齡期農作(zuò)物(wù)的價值評估，主要考慮成本投入因素，基本不存在由于貶值導緻的價值變化問題，更新(xīn)重置的成本通常用(yòng)K值來調整。
5.參數确定方法
(1)折現率。成本法中(zhōng)折現率主要依據貨币時間價值來确定，與收益法評估中(zhōng)的折現率(無風險報酬率+風險報酬率)有(yǒu)所區(qū)别，抵押價值的計算按照保守謹慎的原則，成本法的折現率為(wèi)無風險報酬率，并不考慮風險報酬率，一般選擇包含了通貨膨脹因素的當期國(guó)債利率。
(2)其他(tā)參數。其他(tā)參數的确定需要保持一緻。例如，農作(zuò)物(wù)成本如果采用(yòng)評估日時點的市場價格，則應該相對應地選擇市場利率。
“青苗費”是一個典型的運用(yòng)重置成本法的例子。政府在征用(yòng)農戶土地時，對于未長(cháng)成的農作(zuò)物(wù)進行補償時，可(kě)以通過計算購(gòu)買幼苗或種子的費用(yòng)、化肥費以及多(duō)種成本法(包括時間成本等)來核算。
(二)收益法
收益法指的是農作(zuò)物(wù)的評估價值取決于其未來各期産(chǎn)值的預期收益。這也說明了農作(zuò)物(wù)的評估價值不會超過其未來預期收益折算的現值。收益法的評估思路是預期評估對象在抵押期間各期的淨收益，選擇合适的折現率折現到評估時點進行加總，以此估計評估對象的合理(lǐ)價值。
1.理(lǐ)論基礎
收益法的理(lǐ)論依據是預期原理(lǐ)。預期理(lǐ)論考慮了貨币的時間價值，認為(wèi)一項資産(chǎn)的價值應取決于未來現金流量而不是過去現金流量，資産(chǎn)價值等于其未來各期現金流的現值之和。
2.計算公(gōng)式:
nA
式中(zhōng):V———農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)評估價值
Ai———第i期的預期淨收益
r———折現率
n———預期收益期數
從公(gōng)式來看，收益法主要涉及到三個指标:農作(zuò)物(wù)的各期預期淨收益(Ai);折現率(r);獲利期限(n)。這也說明能(néng)運用(yòng)收益法的前提是:(1)待估資産(chǎn)未來收益可(kě)以預期且能(néng)用(yòng)貨币衡量;(2)有(yǒu)足夠的曆史數據來預期未來可(kě)能(néng)發生的風險;(3)預期收益期數(n)可(kě)以确定。
3.适用(yòng)範圍收益法适用(yòng)于未來若幹年或若幹期能(néng)夠連續獲利且生長(cháng)周期較長(cháng)的農作(zuò)物(wù)，如果樹，牧草(cǎo)等
多(duō)年生作(zuò)物(wù)。但大多(duō)數農作(zuò)物(wù)生長(cháng)周期在一年以内，不适用(yòng)收益法。這也是其局限所在。
4.參數确定方法
應用(yòng)收益法測算農作(zuò)物(wù)價值時，公(gōng)式中(zhōng)各種影響因素的科(kē)學(xué)測算是關鍵。
(1)農作(zuò)物(wù)的各期預期淨收益，即農作(zuò)物(wù)的各期預期收入與預期費用(yòng)之差。農作(zuò)物(wù)各期預期收入是各期預期銷售單價與預期産(chǎn)量的乘積，預期主要包括人工(gōng)費用(yòng)、銷售費用(yòng)、财務(wù)費用(yòng)和相關稅費等。根據會計中(zhōng)的謹慎性原則，采用(yòng)低估農作(zuò)物(wù)單價和高估成本費用(yòng)的原則，從而使最終得到的預期淨收益不會出現高估的現象，而是在未來任何抵押時點都能(néng)夠實現的價值。
(2)折現率。折現率主要由無風險利率和風險利率組成。無風險利率通常采用(yòng)同期銀行利率，風險利率則是對農作(zuò)物(wù)未來收益不确定性的補償。風險報酬率的測算需要對農作(zuò)物(wù)面臨的風險因素進行識别，農作(zuò)物(wù)在不同的生長(cháng)階段面臨的風險是不同的，由于收益法主要應用(yòng)于農作(zuò)物(wù)初熟期的價值評估，因此所構建的風險指标體(tǐ)系主要考慮初熟期的風險因素。農作(zuò)物(wù)生産(chǎn)經營過程中(zhōng)的風險按照性質(zhì)不同分(fēn)為(wèi)自然災害風險、社會環境風險、經營技(jì )術風險、宏觀經濟環境風險、管理(lǐ)風險和資産(chǎn)未來的變現風險。這六大類風險還可(kě)以根據具(jù)體(tǐ)的風險項目進行細分(fēn)。在這六類風險中(zhōng)，自然災害風險對農作(zuò)物(wù)價值評估的影響最大。此外，“抵押價值”評估與“市場價值”評估有(yǒu)所差别是由于資産(chǎn)的變現風險所導緻的。因此必須要綜合考慮多(duō)種因素，合理(lǐ)确定風險利率，才能(néng)确定合理(lǐ)的折現率。
(三)市場法
市場法認為(wèi)資産(chǎn)的價值是由在公(gōng)開市場上買賣雙方力量達成一緻時的均衡價格決定的。在農作(zuò)物(wù)的評估中(zhōng)，評估人員可(kě)以利用(yòng)最近在公(gōng)開市場上出售的與被評估資産(chǎn)相近的農作(zuò)物(wù)交易價格，通過修正價差，來确定待評估對象的價格。這也說明市場法是基于替代原則來進行的，即一個正常的投資者不會對購(gòu)買對象支付超過其替代品價格的價格。市場法由于是使用(yòng)經過市場檢驗得出的結論，容易被評估當事人所接受。但市場法在使用(yòng)中(zhōng)有(yǒu)兩個基本前提:①交易市場活躍度較高;②交易市場上可(kě)供資産(chǎn)及其交易活動多(duō)且與待評估對象有(yǒu)可(kě)比性。
市場法的評估思路是選取近期公(gōng)開市場已完成資産(chǎn)交易行為(wèi)的相似案例來與評估對象進行比較，并對這些相似對象的市場價格加以調整，以此估算被評估對象的價值。為(wèi)了避免單個案例的偶然性和特殊性，我們通常要選取多(duō)個案例進行計算。
1.理(lǐ)論基礎
市場法以均衡價值論作(zuò)為(wèi)理(lǐ)論基礎。馬歇爾的均衡價值論是經濟性原理(lǐ)的核心，商(shāng)品的價值由商(shāng)品的供求關系決定，由商(shāng)品的均衡價格來衡量。均衡價格是指商(shāng)品的需求等于供給時的價格，即需求曲線(xiàn)與供給曲線(xiàn)交點所對應的價格。均衡價格是市場供求自發調節形成的，需求價格是買方購(gòu)買商(shāng)品時願意支付的價格;供給價格是賣方提供商(shāng)品時能(néng)夠接受的價格。
2.計算公(gōng)式
n
V=XWi(kp;XPi)(4)
i=1
式中(zhōng)：V—被評估資産(chǎn)的評測值
Wi—第i個相似案例的權重
n———選取的相似案例的數量
kpi———第i個相似案例的市場交易價格調整系數
Pi—第i個相似案例的市場交易價格利用(yòng)市場法進行評估時，由于不同類型的農作(zuò)物(wù)所處的市場是有(yǒu)所差異的，因此我們從不同種類作(zuò)物(wù)的市場法分(fēn)析。
(1)一年生的農作(zuò)物(wù)的成熟期。幼苗期幾乎沒有(yǒu)交易市場，因而不能(néng)使用(yòng)市場法。對一年生的農作(zuò)物(wù)來說，成熟期主要靠農産(chǎn)品來獲得收益，而農産(chǎn)品具(jù)有(yǒu)活躍的市場交易，使用(yòng)市場法極為(wèi)合适。
(2)多(duō)年生藥材。所謂多(duō)年生藥材，是一種多(duō)年生長(cháng)最後一次收獲的植物(wù)，由于收獲期具(jù)有(yǒu)穩定活躍的市場，因此它的評估值運用(yòng)市場法和成本法共同測算較為(wèi)合理(lǐ)。
(3)花(huā)卉等具(jù)有(yǒu)觀賞價值的植物(wù)。這類植物(wù)的特點在于它們在任何時期都存在公(gōng)開交易的市場，并且交易價值極易獲取。因此，對于花(huā)卉等具(jù)有(yǒu)觀賞價值的植物(wù)來說，它無論處于哪一個時期，使用(yòng)市場法來核算其價值都是最優選擇。
(4)果樹資産(chǎn)，果樹資産(chǎn)較為(wèi)特别，可(kě)以運用(yòng)市場法來評估的主要有(yǒu)：
果樹的觀賞價值和文(wén)化價值。此時，果樹是一種特殊的花(huā)卉藝術植物(wù)，無論處于哪一時期均使用(yòng)市場法評估，所得誤差較小(xiǎo);果樹的衰産(chǎn)期。此時果樹不再産(chǎn)果，經濟價值大大減少，若繼續經營則會出現高成本低收入的死局，因此，此時的資産(chǎn)價值主要是木(mù)材的價值，市場法更為(wèi)适用(yòng)。
3.市場法分(fēn)類在農作(zuò)物(wù)的抵押價值評估中(zhōng)，市場法常用(yòng)的方法有(yǒu)兩種：現行市價法和市場倒推法。
(1)現行市價法現行市價法主要用(yòng)于盛産(chǎn)期或衰退期生産(chǎn)性農業生物(wù)資産(chǎn)的價值評估，因為(wèi)相對于其他(tā)階段(幼齡期和成熟期)，盛産(chǎn)期或衰退期生産(chǎn)性農業生物(wù)資産(chǎn)的變現能(néng)力最強，抵押的風險最小(xiǎo)。而幼齡期和成熟期農作(zuò)物(wù)的價值評估通常較少使用(yòng)市場法，因為(wèi)幼齡期和成熟期農作(zuò)物(wù)均處于農作(zuò)物(wù)的生長(cháng)發育時期，無法假設其市場出售的價值，因此無法采用(yòng)現行市價法。計算方法為(wèi)：
評估價值=同類型農業生物(wù)資産(chǎn)市場價格(1±調正系數)現行市價法适用(yòng)于相對成熟、完善的農産(chǎn)品交易市場，且擁有(yǒu)具(jù)有(yǒu)可(kě)比性的農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)市場交易案例。
(2)市場倒推法市場倒推法是市場法中(zhōng)最常用(yòng)的一種方法，主要用(yòng)于消耗性農業生物(wù)資産(chǎn)的價值評估，該方法假設被評估農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)一次性全部銷售，該方法的應用(yòng)基于農作(zuò)物(wù)的銷售收入、農作(zuò)物(wù)的費用(yòng)和農作(zuò)物(wù)的銷售利潤這三個因素，計算方法為(wèi)：
評估價值=銷售收入-經營費用(yòng)-銷售利潤
(注：經營費用(yòng)包括銷售期間的各項人工(gōng)和稅費支出)三種資産(chǎn)評估方法各有(yǒu)其适用(yòng)的範圍，但也有(yǒu)交叉的部分(fēn)，現實操作(zuò)中(zhōng)也存在需要同時使用(yòng)兩種方法的情況。對于評估方法的選擇，一是要考慮農作(zuò)物(wù)處于生長(cháng)過程的哪個階段;二是要考慮不同地域對農作(zuò)物(wù)的影響，同種作(zuò)物(wù)在不同地塊可(kě)能(néng)會呈現不同的生長(cháng)狀态。在綜合考慮各種因素的基礎上評估人員應盡量選擇簡單高效的評估方法。我國(guó)目前在評估過程中(zhōng)較多(duō)使用(yòng)成本法和收益法，較少使用(yòng)市場法。這是因為(wèi)我國(guó)大部分(fēn)農作(zuò)物(wù)的交易市場都不夠活躍，沒有(yǒu)足夠可(kě)供選擇的相似案例。
