2019年恰逢新(xīn)中(zhōng)國(guó)成立70周年，從1949年至2019年中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)行業發生了翻天覆地的變化。因房地産(chǎn)是房地産(chǎn)估價的主要對象，本文(wén)從房地産(chǎn)出發，分(fēn)析房地産(chǎn)行業在當今形勢下的發展現狀和未來發展趨勢，分(fēn)析房地産(chǎn)估價行業政策環境、經濟環境、技(jì )術環境的變化。
一、新(xīn)形勢下房地産(chǎn)行業的分(fēn)析
(一)房地産(chǎn)行業的發展現狀
從1949年到2019年，中(zhōng)國(guó)正創造着一場偉大的逆襲，在房地産(chǎn)領域，從福利分(fēn)房到住宅商(shāng)品化，經過理(lǐ)論突破與試點起步階段，1998年後，我國(guó)房地産(chǎn)市場基本成熟，時至今日，中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)無論在政策調控層面，還是房地産(chǎn)相關法律法規、房地産(chǎn)金融等都形成了一個具(jù)有(yǒu)中(zhōng)國(guó)特色的體(tǐ)系。
據國(guó)家統計局數據顯示，2019年上半年，我國(guó)房地産(chǎn)開發投資61609億元，同比增長(cháng)10.9%，增速比1—5月回落0.3個百分(fēn)點。房地産(chǎn)開發企業土地購(gòu)置面積8035萬平方米，同比下降27.5%，降幅比1—5月份收窄5.7個百分(fēn)點;土地成交價款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個百分(fēn)點。
分(fēn)析其原因，一方面受到國(guó)家整體(tǐ)經濟形勢的影響，房地産(chǎn)投資增速進入穩定階段;另一方面，近年我國(guó)正處于大力推進城鎮化進程中(zhōng)，城市人口的增加導緻住房需求增長(cháng)，因而房價高速增長(cháng)，政府為(wèi)保障房地産(chǎn)市場平穩健康發展，出台了一系列調控房價、調整住房結構以及強化土地控制的政策。同時在金融方面，政府加息、提升存款準備金、限制開發企業前端融資，增加了房地産(chǎn)開發融資成本，最終使得房地産(chǎn)市場開發速度整體(tǐ)呈現下滑。
(二)房地産(chǎn)的發展趨勢
2019年中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議要求：堅持房子是用(yòng)來住的，不是用(yòng)來炒的定位，落實房地産(chǎn)長(cháng)效管理(lǐ)機制，不将房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)短期刺激經濟的手段。從2017年7月至2019年7月，以經濟為(wèi)主要議題的中(zhōng)央政治局會議共召開了8次，其中(zhōng)有(yǒu)6次提及房地産(chǎn)。可(kě)以預見，房地産(chǎn)行業政策大幅放松的可(kě)能(néng)性極小(xiǎo)，從房地産(chǎn)市場态勢及國(guó)家宏觀政策、房地産(chǎn)金融來看都不再支持房地産(chǎn)企業過度擴張。我國(guó)房地産(chǎn)已經進入到講品質(zhì)、講内涵、講價值的存量時代，未來房地産(chǎn)需要改變傳統發展模式，加快發展新(xīn)興地産(chǎn);将房地産(chǎn)與大數據、人工(gōng)智能(néng)、雲計算進行融合;加快科(kē)技(jì )創新(xīn)，推動住宅産(chǎn)業化。
二、新(xīn)形勢下房地産(chǎn)估價行業的分(fēn)析
(一)房地産(chǎn)估價行業政策環境分(fēn)析房地産(chǎn)估價是一個專業性較強，涉及學(xué)科(kē)較多(duō)的綜合性學(xué)科(kē)，屬于知識密集型行業。我國(guó)房地産(chǎn)估價行業起步于20世紀80年代，曆經30多(duō)年發展。據統計，目前各類評估機構共有(yǒu)約1.4萬餘家，評估師人數已經超過13萬，從業人員超60萬。為(wèi)了規範資産(chǎn)評估行業，保護資産(chǎn)評估當事人合法權利和公(gōng)共利益，促進資産(chǎn)評估行業健康發展，維護社會主義市場經濟秩序，2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民(mín)代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過并發布了《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)資産(chǎn)評估法》，并于2016年12月1日開始實施。《資産(chǎn)評估法》從以下方面進行了變革：
(1)房地産(chǎn)估價行業實現了法律依據。
(2)國(guó)務(wù)院有(yǒu)關評估行政管理(lǐ)部門按照各自職責分(fēn)工(gōng)，對評估行業進行監督管理(lǐ)。
(3)确認了評估的專業性，即要區(qū)分(fēn)專業領域和專業類别。
(4)放寬了評估機構設立條件，僅對評估師人數和合夥人或股東資格做出了要求，從審批制改為(wèi)備案制。
(5)加大了評估的難度和風險：《資産(chǎn)評估法》第十三條規定：對評估活動中(zhōng)使用(yòng)的有(yǒu)關文(wén)件、證明和資料的真實性、準确性、完整性進行核查和驗證。第二十五條規定：評估專業人員應當根據評估業務(wù)具(jù)體(tǐ)情況，對評估對象進行現場調查，收集權屬證明、财務(wù)會計信息和其他(tā)資料并進行核查驗證、分(fēn)析整理(lǐ)，作(zuò)為(wèi)評估的依據。第五十條又(yòu)指出：評估專業人員違反本法規定，給委托人或者相關當事人造成損失的，由其所在的評估機構依法承擔賠償責任。評估機構履行賠償責任後，可(kě)以向有(yǒu)故意或者重大過失行為(wèi)的評估專業人員追償。
(6)改變了評估委托方式：《資産(chǎn)評估法》第二十二條規定，委托人有(yǒu)權自主選擇符合本法規定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制或者幹預。評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體(tǐ)當事人協商(shāng)委托評估機構，委托開展法定評估業務(wù)，應當依法選擇評估機構。
(二)房地産(chǎn)估價行業技(jì )術環境的分(fēn)析社會進步，科(kē)技(jì )發展，每天都會升起不一樣的太陽，中(zhōng)國(guó)文(wén)化幾千年，總是在不斷地探索、改變中(zhōng)前行，房地産(chǎn)估價本身就是一門駕馭信息技(jì )術而謀求發展的專業，是充分(fēn)利用(yòng)信息技(jì )術進行估算和判定客觀價格或價值的活動，在這個日新(xīn)月異的時代，房地産(chǎn)估價行業技(jì )術環境也悄然發生着改變。
目前市場上出現了類似“雲估價”、自動估價系統、房産(chǎn)智能(néng)估價系統等“互聯網+大數據”的估價模式，特别針對一些常規的簡單業務(wù)，例如住宅、辦(bàn)公(gōng)、土地等抵押類業務(wù)，商(shāng)業銀行的貸後重估涉及的批量估價業務(wù)，涉及住宅、辦(bàn)公(gōng)、土地的司法處置業務(wù)，批量涉稅業務(wù)等評估項目，他(tā)們都有(yǒu)一個共同點，他(tā)們都是一個标準型業務(wù)，估價技(jì )術路線(xiàn)單一且簡單，類似的市場成交實例充分(fēn)，隻需将足夠有(yǒu)效的、真實的“比較實例”進行測算，就可(kě)以得出“估價結果”，而“互聯網+大數據”的估價模式便可(kě)高效地滿足上述業務(wù)訴求。
三、新(xīn)形勢下社會對房地産(chǎn)估價的新(xīn)需求與新(xīn)要求
面對新(xīn)的房地産(chǎn)市場狀況，宏觀經濟環境，房地産(chǎn)估價行業内部政策、經濟、技(jì )術層面的調整，在新(xīn)的形勢下，對房地産(chǎn)估價機構，估價人員、估價行業協會都提出了一些被動的需求，同時要順應時代變化，立足行業也需要做出一些主動地改變，對自身提出一些新(xīn)的要求。
(一)對估價機構的新(xīn)需求
1.提高業務(wù)能(néng)力和服務(wù)水平，在求新(xīn)求變的過程中(zhōng)拓展業務(wù)
由于宏觀經濟形勢的影響，房地産(chǎn)行業整體(tǐ)投資下滑，房地産(chǎn)交易活躍度較低，房地産(chǎn)估價行業内部又(yòu)引入了“互聯網+大數據”的估價方式，房地産(chǎn)估價業務(wù)主動和被動的被消減，特别是傳統業務(wù)出現銳減。那麽要在這樣嚴峻的情形下，保障業績，保證業務(wù)量，作(zuò)為(wèi)房地産(chǎn)估價機構更加需要修煉内功，在積極學(xué)習和引入新(xīn)的估價方式的同時，更加注重業務(wù)能(néng)力的提升，保證産(chǎn)品質(zhì)量，為(wèi)客戶提供更好的消費體(tǐ)驗感，提高服務(wù)水平，才能(néng)占據一定的市場份額。
2.突破傳統業務(wù)，實現業務(wù)多(duō)元化發展
“互聯網+大數據”的估價方式大大沖擊了傳統業務(wù)，但針對整個評估領域，除了房地産(chǎn)估價之外，還包含機器設備、無形資産(chǎn)、礦業權、二手車(chē)、珠寶、藝術品等屬于估價領域，作(zuò)為(wèi)估價機構可(kě)以拓展業務(wù)範圍，發展成為(wèi)以房地産(chǎn)估價為(wèi)主的多(duō)元化房地産(chǎn)估價機構。
3.注重人才儲備，提高人員整體(tǐ)素質(zhì)，迎接新(xīn)挑戰
由于房地産(chǎn)估價涉及的房地産(chǎn)、建築、稅務(wù)、會計、信息技(jì )術、地理(lǐ)信息技(jì )術等多(duō)學(xué)科(kē)，房地産(chǎn)估價機構在人才儲備方面，應該保證全方位、多(duō)學(xué)科(kē)儲備人才。同時建立内部培訓機制，在具(jù)備紮實的房地産(chǎn)估價理(lǐ)論知識的基礎上，優化知識結構，将估價理(lǐ)論知識與其他(tā)學(xué)科(kē)知識融會貫通，尋求新(xīn)的可(kě)能(néng)實現的估價方法，估價技(jì )術，為(wèi)未來可(kě)能(néng)或即将到來的變化做好準備，更好地服務(wù)于房地産(chǎn)估價活動。
4.順應時代，加強與互聯網互動
“互聯網+大數據”已經逐漸深入到社會的各行各業，“互聯網+大數據”可(kě)以實現從單一數據到複合的多(duō)元數據，從“因果分(fēn)析”到“相關性分(fēn)析”，從追求數據的精(jīng)度到廣度與精(jīng)度并重，保證了數據的實時更新(xīn)，這些特征都更好與房地産(chǎn)估價所需要的數據特征相吻合，所以“互聯網+大數據”勢在必行。
但目前的“互聯網+大數據”的估價方式也還在探索過程中(zhōng)，數據來源、采集、分(fēn)類、分(fēn)析、應用(yòng)，整套體(tǐ)系尚不成熟，作(zuò)為(wèi)估價機構應該順應時代，把握市場敏銳嗅覺，開發操作(zuò)性強，準确度高的房地産(chǎn)估價信息平台，有(yǒu)效促進房地産(chǎn)估價機構的轉型升級。
5.強化風險意識，完善内部制度
在業務(wù)銳減，同時又(yòu)放寬評估機構設立條件的情況下，勢必造成評估機構行業競争日趨嚴峻。在這種大環境、大背景下，估價機構應該更加注重強化風險意識，建立和完善風險防範機制，積極開展法制教育，根據需要建立職業風險基金，強化評估服務(wù)的質(zhì)量管理(lǐ)，建立責任追究制度，明确估價人員責任，同時完善内部監督機制，督促估價人員謹慎執業。
(二)對估價人員的新(xīn)要求
1.學(xué)習專業知識，提高執業能(néng)力房地産(chǎn)估價是一個知識密集型行業，知識就是行業生産(chǎn)力，專業知識的提升，有(yǒu)助于在房地産(chǎn)估價過程中(zhōng)更加精(jīng)準地把握項目存在風險。由于房地産(chǎn)行業本身也正處在一個調整變革的階段，知識體(tǐ)系在不斷地更新(xīn)，市場結構在不斷地變化，所以應積極參加繼續教育。房地産(chǎn)估價是一門技(jì )術也是一門藝術，但是在我們的實際工(gōng)作(zuò)中(zhōng)，更應該堅持工(gōng)匠精(jīng)神，而不應該憑經驗貿然判斷，将每一個參數，每一個結論都做到有(yǒu)據可(kě)依，用(yòng)專業的知識提升職業能(néng)力。
2.強化風險意識
《資産(chǎn)評估法》的頒布，增加了估價人員的風險，作(zuò)為(wèi)估價人員我們應該準确把握《資産(chǎn)評估法》的精(jīng)神實質(zhì)，盡快熟悉和掌握各項法律法規，采用(yòng)法律武器保護自己。在執業過程中(zhōng)，嚴格執行評估程序，履行估價人員的義務(wù)，做到誠實守信，依法獨立、客觀、公(gōng)正從事業務(wù)。
3.加強職業道德(dé)建設，秉持職業操守從主觀上嚴格要求自己，抵制工(gōng)作(zuò)中(zhōng)存在的利益誘惑，拒絕委托人或其他(tā)組織、個人對評估行為(wèi)和評估結果的非法幹預，依法簽署評估報告，積極樹立良好的職業形象，提高自身修養和素質(zhì)，做到愛崗敬業，時刻保持職業責任感和社會責任感，正确處理(lǐ)個人與集團、國(guó)家的利益關系。
(三)對估價行業協會的新(xīn)要求
1.建立行業信息體(tǐ)系
制定行業自律管理(lǐ)辦(bàn)法，建立信用(yòng)檔案，将遵守法律、行政法規和評估準則的情況記入信用(yòng)檔案，并向社會公(gōng)開。同時完善信用(yòng)信息的全面性，實現全域聯網，加大信用(yòng)體(tǐ)系的使用(yòng)力度，引導客戶把信用(yòng)檔案作(zuò)為(wèi)甄選評估機構的重要指标之一。信用(yòng)分(fēn)值累計達到一定程度，縮小(xiǎo)評估機構業務(wù)範圍，從主觀上約束評估機構，讓評估結構被動接受行業、客戶、社會的監督。加強違規行為(wèi)的處罰力度，将典型案例在行業内通報。
2.健全法律法規體(tǐ)系《資産(chǎn)評估法》的頒布實施一定程度上約束了從業人員，增加估價人員的權利、義務(wù)以及不得有(yǒu)的行為(wèi)，但尚未明确規定估價人員在具(jù)體(tǐ)執業過程中(zhōng)的依據，同時在判定違法行為(wèi)上缺少理(lǐ)由。要維護行業的健康平穩發展，規範市場秩序，在新(xīn)的形勢下，完善的法律法規體(tǐ)系仍然必不可(kě)少。同時應該定時對相關法律法規進行補充完善，适時調整。
四、結論
培根說：“隻有(yǒu)愚者才等待機會，智者則創造機會”。在機遇與挑戰面前，我們應該直面挑戰，舉衆人之力，承天下之托。不忘初心，砥砺前行。在新(xīn)的形勢下，滿足客戶、社會對我們的新(xīn)需要、新(xīn)要求，推動行業技(jì )術更新(xīn)，推動行業向前發展。
