針對農地抵押貸款中(zhōng)農作(zuò)物(wù)價值評估中(zhōng)存在的問題，厘清市場法、成本法與收益法的理(lǐ)論來源、公(gōng)式應用(yòng)以及适用(yòng)的農作(zuò)物(wù)類型，利用(yòng)果樹抵押案例分(fēn)析三種方法的實際使用(yòng)，并提出相應政策建議。農地經營權抵押貸款是農民(mín)獲得貸款的重要途徑之一，其中(zhōng)農作(zuò)物(wù)價值評估對确定農地抵押貸款額度，完善農地經營權抵押貸款實施具(jù)有(yǒu)重要意義。
農地經營權抵押貸款是指以承包土地的經營權作(zuò)抵押、由銀行業金融機構(以下稱貸款人)向符合條件的承包方農戶或農業經營主體(tǐ)發放的、在約定期限内還本付息的貸款。農地抵押貸款是解決農戶“融資難”、“抵押難”和“擔保難”三大問題的有(yǒu)效貸款方式，能(néng)夠激活農民(mín)土地資本，推動土地要素流動，促進農村經濟發展。自2013年起，中(zhōng)央一号文(wén)件提出“大力開展農村土地确權登記頒證工(gōng)作(zuò)，在全國(guó)範圍内健全農村土地承包經營權登記制度”;2014年提出“允許以土地承包經營權向金融機構抵押，堅持推進土地所有(yǒu)權、承包權與經營權分(fēn)離”;2015年提出“穩步推進農村土地制度改革試點與農村産(chǎn)權制度改革”;到2016年“穩定土地承包關系，進一步完善三權分(fēn)置”;2017年“深入推進承包土地經營權試點改革”;2018年“全面完成土地承包經營權确權登記頒證工(gōng)作(zuò)，農村承包土地經營權可(kě)以依法向金融機構融資擔保”;再到2019年“完善落實集體(tǐ)所有(yǒu)權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”等均在有(yǒu)計劃地推動農地經營權抵押融資模式在實踐中(zhōng)的發展。
為(wèi)了激活土地資本，實現農業增效以及農民(mín)創收，我國(guó)在借鑒國(guó)際經驗的基礎上實行了“三權分(fēn)離”條件下農地經營權抵押的融資模式，即土地經營權所有(yǒu)者以其依法取得且經縣農村綜合産(chǎn)權交易管理(lǐ)服務(wù)中(zhōng)心登記确認的已流轉的土地承包經營權作(zuò)為(wèi)債權擔保取得貸款。目前大多(duō)數試點地區(qū)采用(yòng)的模式是由政府部門或合作(zuò)社向上對接提供貸款的金融機構，向下對接農戶。比如福建明溪縣的“農戶+政府部門+金融機構”模式和甯夏同心縣的“農戶+合作(zuò)社+金融機構”模式[1]。但在政策實施過程中(zhōng)，對于目前在農地産(chǎn)權抵押中(zhōng)有(yǒu)關農作(zuò)物(wù)價值評估的理(lǐ)論及實踐研究均不完善，尤其在評估标準制定、評估要素的選擇以及評估方法應用(yòng)上，缺乏系統的評估體(tǐ)系與理(lǐ)論指導。農地如何定價，及其地上附着物(wù)即農作(zuò)物(wù)的定價直接影響銀行的放貸金額，已經成為(wèi)阻礙農地産(chǎn)權抵押貸款業務(wù)進一步實施的重要問題。
主要原因是農戶在進行農地經營權抵押時，農地價值直接影響農戶的貸款可(kě)得額度。農地抵押價值包含農地價值和農作(zuò)物(wù)價值兩部分(fēn)，由于土地價值的價值評估方法固定，并由政府給出定價，因此其地上農作(zuò)物(wù)價值評估就顯得尤為(wèi)重要。我國(guó)《擔保法》、《物(wù)權法》和《農村土地承包法》對于土地承包經營權抵押的效力是否及于地上農作(zuò)物(wù)均無明文(wén)規定，導緻産(chǎn)生了不同的觀點:有(yǒu)些地方規定農村土地承包經營權抵押包括其地上附着物(wù);有(yǒu)些認為(wèi)農地抵押及于未分(fēn)離的農作(zuò)物(wù)，當有(yǒu)特别約定時，從其約定[2]。
關于農作(zuò)物(wù)價值是否包含于農地價值之中(zhōng)以及其評估方式還未得到一緻的結論。依據大陸法系，未與農地分(fēn)離的農作(zuò)物(wù)屬于農地的成分(fēn)[3]。有(yǒu)學(xué)者認為(wèi)農地經營權抵押貸款是指金融機構向具(jù)有(yǒu)合法承貸主體(tǐ)資格的土地承包經營權、使用(yòng)權人發放的，以依法取得的土地承包經營權附帶地上種植物(wù)作(zuò)為(wèi)抵押而發放的貸款[4]。此外，農作(zuò)物(wù)還可(kě)為(wèi)抵押農地起到價值擔保的作(zuò)用(yòng)。在發生貸款風險的時候，農戶可(kě)以将農作(zuò)物(wù)出售來彌補銀行和擔保方的損失[5]。因此農作(zuò)物(wù)是否應該加入農地評估價值之中(zhōng)以及如何進行評估對于農地抵押政策的實施開展有(yǒu)着關鍵性的引導作(zuò)用(yòng)，農作(zuò)物(wù)評估對于農地抵押的開展不僅有(yǒu)着重要的影響，同時也對農地抵押政策的修改完善以及實施推廣有(yǒu)着一定程度的影響。
本文(wén)通過分(fēn)析農作(zuò)物(wù)價值評估存在問題，如何對農作(zuò)物(wù)進行價值評估進行研究，為(wèi)區(qū)域性、全國(guó)性農地抵押評估機構及貸款政策提供實踐指導，形成符合農業農村特點的不同農作(zuò)物(wù)同類統一評估參考标準，解決抵押貸款中(zhōng)抵押物(wù)不足問題，為(wèi)推動農村産(chǎn)業發展提供更完善的金融服務(wù)。
二、國(guó)内外研究動态
國(guó)外的農地價值研究主要從市場價值和非市場價值兩方面展開:市場價值指農地所有(yǒu)者可(kě)以排他(tā)地實現收益内部化的産(chǎn)品和服務(wù)的價值，如出售農作(zuò)物(wù)，農産(chǎn)品的收入;非市場價值指農地的生态價值，如調節氣候涵養水源、維持生物(wù)多(duō)樣性，這部分(fēn)物(wù)品的市場價值并不能(néng)夠得到充分(fēn)體(tǐ)現，故稱為(wèi)非市場價值6。Burt0、Folk8等人認為(wèi)，收益法中(zhōng)包含了影響農地長(cháng)期均衡價格的關鍵因素。DiwakarPoudel對尼泊爾的水稻遺傳資源進行研究，提出根據農民(mín)對于保護遺傳資源的支付意願評估[9]。Quaye等人運用(yòng)李嘉圖方法估計了氣候變化給美國(guó)東南部區(qū)域農田造成的影響，農田價值會随春秋氣溫上升，随夏冬氣溫下降[10]。
國(guó)内的學(xué)者們也持不同意見。金媛等[11]認為(wèi)農業抵押貸款在具(jù)有(yǒu)從事高附加值的農業經營項目的禀賦資源的地區(qū)開展具(jù)有(yǒu)實踐意義;楊奇才等提出市場價值較高的地上附着物(wù)才是真正具(jù)有(yǒu)抵押和擔保價值的标的物(wù)。在評估方法的選擇上，李觀華[12]提出農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)評估應就研究方法的選擇上進行合理(lǐ)的融合，各方法均有(yǒu)優有(yǒu)劣，單一的選擇可(kě)能(néng)是高效的但絕不是最優的;王立軍[13]提出農作(zuò)物(wù)的價值評估是對尚在生長(cháng)、未成熟的農作(zuò)物(wù)進行評估，因此農作(zuò)物(wù)的預計産(chǎn)量和預計價值往往是農作(zuò)物(wù)價值評估的關鍵;穆松林[14]則認為(wèi)土地承包經營權應當是土地使用(yòng)權的一部分(fēn)，由于農村土地承包經營權本身的特殊性，不适宜采用(yòng)市場法或成本法，而隻能(néng)作(zuò)為(wèi)土地承包經營權流轉價格的一種參考;遊建國(guó)、謝(xiè)靜逸和夏薇則認為(wèi)，對于土地經營權價值的評估，其産(chǎn)品價格、承包年限與每年期投入成本可(kě)以計量，因此采用(yòng)收益還原法更為(wèi)适宜，而成本逼近法和市場比較法難以實施[15]。
目前，國(guó)内外對農地抵押中(zhōng)的農作(zuò)物(wù)價值評估的研究都不夠完整，對農地抵押中(zhōng)的農作(zuò)物(wù)評估方法涉及較少;針對農作(zuò)物(wù)價值評估的文(wén)獻則僅僅對農作(zuò)物(wù)的評估方法進行了深入的探讨而未涉及農地抵押貸款。盡管我國(guó)已形成較規範的城鎮土地估價技(jì )術體(tǐ)系，然而農地評估的理(lǐ)論研究和實踐卻極為(wèi)滞後，且現有(yǒu)成果主要集中(zhōng)在農地征用(yòng)和流轉環節方面，缺乏對于不同地上農作(zuò)物(wù)類型的農地進行有(yǒu)針對性地評估。對農地經營權抵押時農作(zuò)物(wù)價值評估的研究，一方面可(kě)以加快政策落實速度，提高銀行信貸抵押力度，拉動信用(yòng)發展規模，另一方面，能(néng)夠拿(ná)到符合抵押品市場價值的貸款，有(yǒu)助于提高農戶和新(xīn)型經營主體(tǐ)的貸款積極性，支持其進一步發展林果和設施農業等優勢産(chǎn)業。因此，本文(wén)首先對農作(zuò)物(wù)評估在農地抵押貸款中(zhōng)應用(yòng)的現狀及遇到的問題作(zuò)簡要說明，介紹在評估過程中(zhōng)經常使用(yòng)的三種方法:
成本法、收益法和市場法，并對不同農作(zuò)物(wù)與評估方法之間的适配性進行分(fēn)析，并以案例說明如何操作(zuò)，最後提出政策建議。
三、農地抵押貸款農作(zuò)物(wù)評估存在的問題
農作(zuò)物(wù)主要分(fēn)為(wèi)糧食作(zuò)物(wù)、經濟作(zuò)物(wù)、飼料作(zuò)物(wù)和藥用(yòng)作(zuò)物(wù)。糧食作(zuò)物(wù)如小(xiǎo)麥、玉米、大豆等，生産(chǎn)周期短，可(kě)以實現一年一次産(chǎn)出或一年多(duō)次産(chǎn)出。糧食作(zuò)物(wù)的經濟附加值較低，所以在農地抵押貸款時一般隻考慮農地本身的價值而不考慮糧食作(zuò)物(wù)的價值。經濟作(zuò)物(wù)大緻分(fēn)為(wèi)蔬菜、油料作(zuò)物(wù)、花(huā)卉和果類。在目前開展的農地抵押中(zhōng)，各地金融機構對當地特色種植産(chǎn)業推出了具(jù)有(yǒu)針對性的貸款産(chǎn)品，如“花(huā)卉e貸'、’砂糖橘e貸'、“大棚金融”等，為(wèi)農業創收、農民(mín)增富開辟了新(xīn)的途徑。其中(zhōng)農作(zuò)物(wù)的價值能(néng)否被準确地反映出來成為(wèi)一個重要問題。農地及其地上附着物(wù)即農作(zuò)物(wù)如何定價已經成為(wèi)阻礙政策進一步實施的關鍵。
一是農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)具(jù)備一定的特殊性。不同于工(gōng)業品生産(chǎn)周期以及資産(chǎn)價值轉化周期可(kě)人為(wèi)控制，農作(zuò)物(wù)的投人、生産(chǎn)、經營和回收的周期完全取決于農作(zuò)物(wù)的生長(cháng)周期[16]。不同農作(zuò)物(wù)的生長(cháng)周期不同，短則數月，長(cháng)達數年。其生長(cháng)過程分(fēn)為(wèi)幼齡期、初熟期、成熟期和衰老期等階段，在不同的生長(cháng)期間内，農作(zuò)物(wù)自身價值也會發生較大變化。這會使評估人員難以确定評估基準日的農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)價值。此外，農作(zuò)物(wù)經營受到自然規律的制約，受自然環境影響較大，如果遵循自然規律，農作(zuò)物(wù)會順利地生長(cháng)和發育，反之，農作(zuò)物(wù)資産(chǎn)在其成長(cháng)過程中(zhōng)可(kě)能(néng)會遭受冰雹、幹旱等自然災害從而減産(chǎn)甚至顆粒無收，未來收益充滿了不确定性，這也為(wèi)其價值評估帶來了挑戰。
二是缺乏專業的評估機構。我國(guó)的評估行業仍屬于新(xīn)興行業，對于農作(zuò)物(wù)評估并沒有(yǒu)建立一套統一的評估體(tǐ)系，我國(guó)資産(chǎn)評估協會尚未制定生物(wù)資産(chǎn)價值評估的相關規定。在目前的試點地區(qū)，參與到評估這一環節的機構主要有(yǒu)地方政府部門、産(chǎn)權交易平台以及評估公(gōng)司。由地方政府和産(chǎn)權交易平台進行評估，雖然評估費用(yòng)低，但評估手續繁瑣，效率低下，在無形中(zhōng)提高了農戶貸款成本;評估公(gōng)司雖然較為(wèi)專業，但評估費用(yòng)高，也會給中(zhōng)小(xiǎo)農戶造成負擔，挫傷其積極性。另外，我國(guó)對評估市場監管力度不大，評估市場上的評估機構良莠不齊，農戶無法判斷評估機構的優劣。
三是沒有(yǒu)形成統一的評估方法。對于不同類型的農作(zuò)物(wù)，其評估方法也不盡相同，如果使用(yòng)了不适宜的評估方法，可(kě)能(néng)會導緻農地評估失靈，這不僅抑制金融機構業務(wù)開展的積極性，也會降低農戶對抵押貸款的有(yǒu)效需求[17]。成本法、收益法及市場法這三種方法各有(yǒu)利弊，應當确定一套行之有(yǒu)效的評估體(tǐ)系，針對不同類型的農作(zuò)物(wù)運用(yòng)适合的方法去評估，并在全國(guó)試點範圍内統一實行。同時，在評估農作(zuò)物(wù)價值時所需考慮的評估依據也很(hěn)重要。一般來說，評估依據應包括農作(zuò)物(wù)的基礎設施投入、農作(zuò)物(wù)價值及年收益等方面，但由于缺乏對于相關農作(zuò)物(wù)及基礎設施投入的證明，對于年收益如何測算等原因，評估結果帶有(yǒu)一定主觀性。
