固定資産(chǎn)評估報告存在的突出問題及對策

   　固定資産(chǎn)評估是固定資産(chǎn)征收、處置的重要依據，固定資産(chǎn)評估涉及面廣、專業性較強，項目單位因人員、專業技(jì )術力量不夠，對評估報告是否合理(lǐ)難以作(zuò)出準确判斷，在進行固定資産(chǎn)處置時，大多(duō)直接依據聘請的第三方評估單位出具(jù)的評估報告，而忽視了評估報告中(zhōng)存在的問題。

　　本文(wén)拟結合固定資産(chǎn)征收、處置審計工(gōng)作(zuò)實務(wù)，闡述資産(chǎn)評估活動中(zhōng)評估單位的委托主體(tǐ)、委托程序及評估報告中(zhōng)存在的問題，并提出相關的對策措施。

　　突出的問題

　　(一)評估前期評估單位的委托主體(tǐ)及委托程序存在的問題

　　1、評估單位的委托程序與相關規定不符

　　評估單位的委托程序應符合相關規定。在審計中(zhōng)發現，主辦(bàn)單位在履行招标或政府采購(gòu)程序前就與評估單位簽訂了意向合同，不符合相關招投标法和政府采購(gòu)程序的規定。如某項目單位在評估前就指定評估單位開展評估前期工(gōng)作(zuò)，待評估單位評估完成出具(jù)評估報告後，再與評估單位直接簽訂評估合同。

　　2、評估單位的委托主體(tǐ)不符合相關法規的規定

　　評估單位選取的主體(tǐ)應符合相關法規之規定，如在審計中(zhōng)發現，某國(guó)有(yǒu)企業在處置某湖(hú)面資産(chǎn)時，該單位直接聘請評估單位對資産(chǎn)進行評估，而根據該省的相關法規，評估單位的選取應由省國(guó)有(yǒu)資源廳聘請，不應該由某國(guó)有(yǒu)企業直接聘請，與該省對于評估單位委托的相關法規不符。

　　(二)評估過程中(zhōng)固定資産(chǎn)評估報告存在的問題

　　1、評估基準日的選擇不合理(lǐ)

　　固定資産(chǎn)的價格随時間的變化而變化,不同的評估基準日将産(chǎn)生不同的評估結果。選擇的評估基準日應使評估結果有(yǒu)效地服務(wù)于評估目的,避免由于評估基準日選擇不當造成評估價值偏離實際。因此,選擇何時作(zuò)為(wèi)評估基準日,取決于特定的評估目的。一般說來,評估時采用(yòng)的是評估基準日的市場情況和價格标準,但資産(chǎn)的狀态可(kě)能(néng)并非總是評估基準日的狀态,這同樣要由評估目的來決定。應核實評估基準日是否滿足評估目的和相應的資産(chǎn)狀态,以便正确反映與評估目的相對應的評估價值。

　　在項目審計中(zhōng)發現，存在評估報告選定的評估基準日不滿足評估目的和相應的資産(chǎn)狀态的現象，如有(yǒu)些被征收單位為(wèi)了獲得更多(duō)的利益，與評估公(gōng)司串通，不按評估準則的規定要求選擇評估基準日，由于評估基準日選擇不适當，造成評估公(gōng)司出具(jù)的評估報告高估資産(chǎn)價值。

　　2、評估依據不适當

　　評估依據是評估工(gōng)作(zuò)的基準，所引用(yòng)的法律法規和技(jì )術參數資料應具(jù)有(yǒu)時間性和實效性，評估依據不能(néng)是已廢止的法律法規。

　　在審計中(zhōng)發現，評估報告采用(yòng)評估依據不适當，引用(yòng)已廢止的法律法規為(wèi)依據進行評估的現象。如在某房屋征收項目審計中(zhōng)發現評估公(gōng)司出具(jù)的評估報告依據為(wèi)已經廢止的法規，從而導緻該征收項目多(duō)補償金額達800多(duō)萬元。

　　3、評估方法選用(yòng)不合理(lǐ)

　　資産(chǎn)評估是對資産(chǎn)現行價值進行評定估算的一種專業活動，常用(yòng)的評估方法有(yǒu)現行市價法、重置成本法、收益現值法、清算價格法。不同的評估方法對同一項目進行評估，其評估價值結果差異較大。

　　在審計中(zhōng)發現，評估中(zhōng)選用(yòng)的評估方法未能(néng)合理(lǐ)确定國(guó)有(yǒu)資産(chǎn)的價值，造成少評估資産(chǎn)價值，從而在資産(chǎn)轉讓時造成國(guó)有(yǒu)資産(chǎn)的損失。如在某國(guó)有(yǒu)企業湖(hú)面資産(chǎn)處置中(zhōng)，應按現行市價法進行評估，按現行市價法評估應根據2011年的《某市基準地價技(jì )術報告》、省物(wù)價局和省國(guó)土資源廳《關于某市2010年土地級别與基準地價更新(xīn)成果的批複》文(wén)件，該湖(hú)面資産(chǎn)采用(yòng)區(qū)位價評估價值應為(wèi)35022萬元。而評估公(gōng)司沒有(yǒu)選用(yòng)該評估方法，評估該湖(hú)面資産(chǎn)是以《省人民(mín)政府關于公(gōng)布征地統一年産(chǎn)值标準和區(qū)片綜合地價的通知》為(wèi)依據，分(fēn)别按照年産(chǎn)值15倍計算土地補償費和安(ān)置補助費。按上述方式計算估算湖(hú)面資産(chǎn)價值3500萬元，存在低估行為(wèi)，該資産(chǎn)少評估31522萬元。

　　4、評估報告質(zhì)量出現重大瑕疵

　　評估公(gōng)司出具(jù)的評估報告應保證評估質(zhì)量，避免出現重大瑕疵，特别是評估報告中(zhōng)标的物(wù)應真實存在，材料收集應準确詳實，數據處理(lǐ)和計算應正确，評估單位應按照其對應的步驟開展工(gōng)作(zuò)，評估工(gōng)作(zuò)質(zhì)量要符合評估要求。

　　在審計中(zhōng)發現，評估報告質(zhì)量出現重大瑕疵，評估報告中(zhōng)存在标的物(wù)虛構，材料收集不準确詳實;數據處理(lǐ)和計算不正确;評估項存在重複評估;評估依據不充分(fēn)的現象。審計人員一般以工(gōng)程造價、财務(wù)人員為(wèi)主，應從工(gōng)程造價、财務(wù)相關專業角度去評定評估報告标的物(wù)的真實性、材料收集的準确詳實性、數據處理(lǐ)和計算的正确性、評估項評估的重複性、評估依據的充分(fēn)性等，從而判定評價值是否合理(lǐ)。

　　(1)固定資産(chǎn)标的物(wù)虛構，材料收集不準确詳實

　　從工(gōng)程造價角度方面看：評估報告中(zhōng)标的物(wù)是否有(yǒu)采購(gòu)合同，如在某加油站項目審計中(zhōng)，通過查閱資料發現沒有(yǒu)加油設備采購(gòu)合同，審計人員通過現場勘查和調用(yòng)衛星圖片對比分(fēn)析進行核實，發現該加油站設備标的物(wù)為(wèi)虛構，從而虛增評估價值。

　　從财務(wù)角度方面看：固定資産(chǎn)标的物(wù)應核實是否有(yǒu)設備采購(gòu)發票及付款憑證等來驗證标的物(wù)是否虛構，材料收集是否準确詳實。

　　(2)數據處理(lǐ)和計算不正确

　　從工(gōng)程造價角度方面看：一是評估報告中(zhōng)評估項單價是否合理(lǐ)，應通過與造價信息價比照、結合市場詢價等方法進行确定。如某加油站項目審計中(zhōng)，發現某加油設備價格與同期市場價格相比較，高出市場價格幾倍，造成評估價格虛高;二是數量是否準确，如某項目審計中(zhōng)，發現評估報告中(zhōng)直接引用(yòng)了測繪公(gōng)司出具(jù)的測繪數據，而經現場測量和實地踏勘證實該測繪數據與事實不符，為(wèi)虛假數據：評估報告中(zhōng)護坡體(tǐ)積5556.138立方米，經現場踏勘測量實際護坡體(tǐ)積不到415立方米。

　　從财務(wù)角度方面看：評估報告中(zhōng)固定資産(chǎn)如房屋、機械設備等拆舊年限取值和計算是否準确，如審計中(zhōng)發現評估報告中(zhōng)機器設備拆舊年限不正确，經核實，該機械設備使用(yòng)年限為(wèi)15年，已使用(yòng)12年，而評估報告中(zhōng)全部按九五新(xīn)進行估價，造成高估價值。

　　(3)存在重複評估

　　評估報告中(zhōng)評估項的重複評估導緻評估費用(yòng)重複計取，高估評估價值，要特别注意評估各項之間的銜接。在審計中(zhōng)發現，某項目土方回填平整費用(yòng)已包含在建築物(wù)評估價值中(zhōng)，而評估公(gōng)司出具(jù)的土地補償評估報告又(yòu)重複計取了該項土方回填平整費用(yòng)，該土方回填平整費用(yòng)屬于重複評估計取。

　　(4)評估依據不充分(fēn)

　　評估中(zhōng)，評估依據應充分(fēn)，在審計中(zhōng)發現，評估人員按經驗主觀給出資産(chǎn)的重置價格，對于确定固定資産(chǎn)價值的評估依據不充分(fēn)的現象普遍存在。如在某項目房屋評估報告中(zhōng)，評估人員給出的房屋重置價格沒有(yǒu)按照《某市物(wù)價局房産(chǎn)管理(lǐ)局關于印發房屋重置價格标準的通知》規定的房屋重置價格标準進行價格确定，而是評估人員主觀上确定了房屋的重置價格，評估報告确定的房屋重置價格與文(wén)件規定的房屋重置價格标準存在較大的差異，從而造成高估房屋評估價值500多(duō)萬元。

　　解決的對策

　　1、加強評估工(gōng)作(zuò)的管理(lǐ)，規範評估單位的委托程序及委托主體(tǐ)。項目審計中(zhōng)，對于評估單位的委托及委托主體(tǐ)是否符合相關法律法規的規定，審計人員應要求相關項目單位提供評估單位委托流程，根據法律法規判斷委托流程是否符合國(guó)家及地方相關法律法規的規定，特别要關注地方相關法律法規。審計人員要熟悉國(guó)家及地方相關方面的法律法規，根據項目特點，以事實為(wèi)依據，以法律法規為(wèi)準繩，作(zuò)出準确合理(lǐ)判斷。

　　2、在項目審計中(zhōng)，對于資産(chǎn)評估報告中(zhōng)評估基準日的選擇，應重點審查評估基準日是否符合有(yǒu)關評估準則的規定要求，是否符合項目實際，将評估基準日的選擇列為(wèi)審計的關鍵點，避免由于評估基準日選擇不當造成标的物(wù)評估價值失常。

　　3、對于評估依據是否适當應重點審核評估過程中(zhōng)所引用(yòng)的法律法規和技(jì )術參數資料等是否适當，評估依據應采用(yòng)現行的國(guó)家和地方相關法律法規，不能(néng)采用(yòng)已廢止或過期的法律法規，以确保評估依據具(jù)有(yǒu)實效性和符合性。審計人員在審計前，要全面了解熟悉項目情況，收集齊全相關的法律法規及技(jì )術參數資料，列表對照各法律法規及技(jì )術參數的适用(yòng)主體(tǐ)、适用(yòng)範圍、有(yǒu)效時間等，結合項目實際情況判定所引用(yòng)的法律法規和技(jì )術參數資料等是否适當。

　　4、對評估報告中(zhōng)評估方法運用(yòng)的合理(lǐ)性，應重點審核評估方法是否符合相關評估準則的規定要求，評估方法及技(jì )術參數選取是否合理(lǐ)。評估方法運用(yòng)是否合理(lǐ)對于評估價值的準确性和合理(lǐ)性至關重要，因此在評估方法的選擇運用(yòng)上，應因地制宜和因事制宜，不可(kě)機械地按某種模式和某種順序進行選擇，選擇的評估方法應保證評估目的。因此，審計人員應對評估報告是否采用(yòng)了與評估目的和評估對象的特征相适應的恰當的方法進行認真的審核。根據經驗，采用(yòng)多(duō)種評估方法對同一标的物(wù)進行評估，對不同的評估價值進行比較，如果相差值在合理(lǐ)範圍内，說明評估方法适用(yòng)，評估價值合理(lǐ);如果相差值比較大，不在合理(lǐ)範圍内，應針對評估方法選用(yòng)是否與評估項目特點和評估目的相适用(yòng)進行論證，從而選擇合理(lǐ)的評估方法。對于該問題建議相關職能(néng)部門針對不同的評估方法編制适當的模闆，框架式選取，而不是由評估單位随意自行選擇，主辦(bàn)單位在與評估單位簽訂評估合同時，在合同中(zhōng)明确評估方法的選用(yòng)，這樣能(néng)避免評估方法選用(yòng)不當造成評估價值出現較大差異的情況産(chǎn)生。

　　5、評估報告質(zhì)量出現重大瑕疵，存在标的物(wù)虛構、料收集不準确詳實、數據處理(lǐ)和計算不正确、重複評估、評估依據不充分(fēn)等問題，審計人員應重點審核評估單位是否按照其對應的步驟開展工(gōng)作(zuò)，評估工(gōng)作(zuò)質(zhì)量是否符合要求，應從評估總體(tǐ)合理(lǐ)性把握，複核其重要的評估工(gōng)作(zuò)底稿，關注評估依據是否充分(fēn)，對于标的物(wù)及材料收集的準确詳實性和數據真實性審計人員應主要予以監督核實。同時，應從審計的專業角度，如工(gōng)程造價、财務(wù)等方面去核實數據的真實性和準确性，對評估報告中(zhōng)提供和引用(yòng)的數據應重點審核，複核是否存在虛假數據，是否與事實相符，必要時，進行現場測量和實地踏勘，以及利用(yòng)衛星地圖對比分(fēn)析等方式複核評估報告中(zhōng)的數據與實際數據是否一緻。評估報告中(zhōng)重複評估問題要理(lǐ)清評估各項之間的銜接，如土地評估與建築物(wù)評估中(zhōng)有(yǒu)關費用(yòng)的銜接，可(kě)恢複使用(yòng)機械設備與不可(kě)恢複使用(yòng)機器設備界定的銜接等，使評估各項之間不重算、不漏算，确保各評估項費用(yòng)不重複計取。因此，應充分(fēn)發揮審計人員的專業特性，從造價、财務(wù)等多(duō)角度去核實評估核實評估報告數據真實性和準确性，同時，結合利用(yòng)現場測量和實地踏勘以及衛星地圖、政府信息平台和相關數據庫信息等手段去複核。

　　總之，通過結合固定資産(chǎn)征收審計工(gōng)作(zuò)實務(wù)，在審計視角下對于固定資産(chǎn)評估報告問題的審計，審計人員在審計前應詳細了解熟悉項目實際情況和相關特點，收集和熟悉相關方面的法律法規和技(jì )術參數标準，在審計過程中(zhōng)充分(fēn)發揮好審計人員的經驗優勢和專業優勢，揚長(cháng)避短，從項目評估、工(gōng)程造價、财務(wù)、法律等多(duō)角度去審核挖掘，利用(yòng)查閱資料、現場測量、實地踏勘、衛星地圖、政府信息平台和相關數據庫信息等多(duō)種手段去找查問題，發現線(xiàn)索，調查取證，得出正确的結論。同時通過對問題的深入剖析建議針對性的對策措施，完善相關的制度。