建築物(wù)估價是指估價人員在遵循有(yǒu)關估價原則的前提下，根據估價目的，選用(yòng)适當的估價方法，對待估建築物(wù)價格的影響因素進行分(fēn)析和判斷，評估出待估建築物(wù)在某一時日的市場價格。

作(zuò)為(wèi)一類評估對象，從評估的特殊性角度來說，建築物(wù)評估具(jù)有(yǒu)以下特點：
 

1．房地分(fēn)估建築物(wù)作(zuò)為(wèi)土地的地上主導“産(chǎn)品”，是不可(kě)脫離土地而獨立存在的。盡管我們在概念上劃分(fēn)了土地和建築物(wù)，而實際上建築物(wù)永遠(yuǎn)是與其所占用(yòng)的土地在一起的。但是，從資産(chǎn)評估的角度，通常要把建築物(wù)(主要是建築物(wù)中(zhōng)的房屋)與其所占用(yòng)的土地分(fēn)開。分(fēn)别評估土地資産(chǎn)和建築物(wù)，以便準确合理(lǐ)地評價地産(chǎn)價值和建築物(wù)價值，避免出現由于地用(yòng)性質(zhì)不合理(lǐ)，以及占地面積不合理(lǐ)造成地産(chǎn)價值估價失實和建築物(wù)估價失真等情況。例如對市中(zhōng)心商(shāng)業繁華區(qū)内的非商(shāng)業性建築物(wù)進行評估，假如不采取房地分(fēn)估的方式，極易導緻低評該建築物(wù)所占地塊的價值。又(yòu)如，評估3 000 m^2廠區(qū)的唯一一幢300 m^2生産(chǎn)用(yòng)廠房，假如不采用(yòng)房地分(fēn)估的方式，極易高評廠房的價值。
 

2．建築物(wù)産(chǎn)權受土地使用(yòng)權年限的制約

建築物(wù)一經建成，其壽命可(kě)達幾十年甚至上百年。由于我國(guó)城鎮土地使用(yòng)權是有(yǒu)限期的，且政府規定土地使用(yòng)權期滿土地使用(yòng)權及其地上建築物(wù)、其他(tā)附着物(wù)所有(yǒu)權由國(guó)家無償取得。這樣，在評估建築物(wù)的時候，我們不僅要注意房地分(fēn)估的一面，同時又(yòu)必須注意建築物(wù)的耐用(yòng)年限與土地使用(yòng)年限的吻合程度，并且隻能(néng)以土地使用(yòng)權剩餘年限為(wèi)準來評估建築物(wù)的價值。即使建築物(wù)的坐(zuò)落位置、建築結構、建築風格都很(hěn)好，但如果建築物(wù)所占地的使用(yòng)權剩餘年限極其有(yǒu)限，該建築物(wù)的市場價值也要大打折扣。
 

3．單獨評估建築物(wù)一般宜采用(yòng)成本法

單獨評估建築物(wù)一般宜采用(yòng)成本法的理(lǐ)由是：

(1)建築物(wù)是勞動産(chǎn)品，從構建勞動産(chǎn)品的投資角度及建造費用(yòng)的角度評估建築物(wù)的市場價值，在理(lǐ)論上是說得通的，在實際中(zhōng)也是可(kě)行的；

(2)建築物(wù)不能(néng)脫離土地而獨立存在，但在房地産(chǎn)評估中(zhōng)往往采取房地分(fēn)估的原則，影響房和地的市場價值的一些共同因素，在地産(chǎn)估價時大都已經考慮了，如地理(lǐ)位置、用(yòng)途、環境等，那麽在建築物(wù)評估時就不應重複考慮。這樣，就為(wèi)采用(yòng)重置成本法評估建築物(wù)創造了條件。基于上述理(lǐ)由，在單獨評估建築物(wù)時，通常選用(yòng)重置成本法。
 

4．建築物(wù)評估應在合法的前提下進行 政府關于房地産(chǎn)方面的法令和政策是比較多(duō)的。如：

(1)政府基于公(gōng)共利益可(kě)限制某些房地産(chǎn)的使用(yòng)，如包括規定建築用(yòng)途、容積率、覆蓋率等。

(2)政府為(wèi)滿足社會公(gōng)共利益的需要，可(kě)以對任何房地産(chǎn)實行強制征用(yòng)或收買。因此，建築物(wù)評估應充分(fēn)考慮政府法規政策因素，要在适法的前提下進行。
 

以上對建築物(wù)評估的特點所作(zuò)歸納隻是一種原則性的，而不是絕對意義上的。這裏主要是從建築物(wù)作(zuò)為(wèi)一個獨立存在對象的角度來說的。其實現實中(zhōng)并不排除建築物(wù)與其占用(yòng)的土地一并評估，以及建築物(wù)随同整體(tǐ)企業一并評估的可(kě)能(néng)。另外，建築物(wù)産(chǎn)權受土地使用(yòng)權年限的限制，也不能(néng)排除土地使用(yòng)權出讓年限續展的可(kě)能(néng)。最後，采用(yòng)成本法評估建築物(wù)隻是一種比較普遍的選擇。在有(yǒu)條件的情況下，選擇市場法、收益法等其他(tā)方法進行評估也是正常的。

建築物(wù)與在建設項目評估所需要的資料清單
1．委托方企業法人營業執照
2．拟抵押在建工(gōng)程建築面積（須與《商(shāng)品房銷售窗口表》中(zhōng)的面積一緻）
3．項目規劃總平面圖
4．《建設工(gōng)程規劃許可(kě)證》
5．《國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)證》
6．《建設工(gōng)程施工(gōng)許可(kě)證》
7．《商(shāng)品房銷售許可(kě)證》
8． 法定優先受償權調查記錄（有(yǒu)固定格式，附後）
9. 拟抵押在建工(gōng)程施工(gōng)進度情況說明（有(yǒu)固定格式，附後）
10. 拟抵押在建工(gōng)程施工(gōng)款支付情況說明（有(yǒu)固定格式，附後）
11、工(gōng)程承包合同（土建、安(ān)裝(zhuāng)）
12、預售房屋情況說明（房号、面積、價值）
13、土地出讓合同

 

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